在二手房交易实践中，资金流转与产权转移的衔接问题至关重要，其中“必须先过户还是先贷款”的疑问普遍存在。从现行法律框架与银行信贷实务综合分析，答案是否定的：办理银行贷款并不以产权过户完毕为前提条件。相反，过户与贷款是交易流程中两个紧密关联但顺序分明的环节，通常遵循“贷款审批在先，产权过户在后”的基本模式。
其核心法律与操作逻辑在于风险管控。买方向商业银行申请购房贷款时，银行作为债权人，必须对借款人的资信、购房交易的真实性以及拟购房产的抵押价值进行严格审查。在过户之前，房产仍登记在原业主名下，买方尚未取得法律上的所有权，因此无法直接以该房产为本次贷款提供抵押担保。这并不意味着贷款程序无法启动。实际操作中，买方在签订买卖合同后，即可凭相关材料向银行提出贷款申请。银行审核通过后，会出具一份《同意贷款意向书》或《贷款承诺函》，此文件明确了银行在满足特定条件（主要是办妥以银行为抵押权人的抵押登记）后同意发放贷款的意向。这份文件是后续流程的关键，它向卖方提供了主要的资金保障。
获得银行贷款承诺后，交易双方便可着手办理产权过户手续。在不动产登记机构，双方完成所有权转移登记，买方取得新的《不动产权证书》。紧接着，买方须立即会同银行，凭新产权证书前往登记部门办理正式的抵押登记手续。一旦《他项权利证明》或抵押登记证明办妥并交付银行，银行即会根据先前承诺，将贷款资金直接划转至卖方指定的账户，而非买方账户，以此确保资金用于本次交易。至此，贷款流程与过户流程才最终闭环。
由此可见，将“过户”视为“贷款”的绝对前置条件是一种误解。更准确的理解是，“贷款资格的预先审核”是“办理过户”的重要前提。卖方通常不会在未确认买方具备付款能力（即获得银行批贷函）的情况下，轻易配合办理产权转移。而对于银行而言，其放款的最终硬性前提是“抵押权的有效设立”，这自然发生在买方取得产权之后。若在未获银行批贷承诺前先行过户，买方将面临需以自有资金全额支付尾款的巨大财务风险；而对卖方而言，则可能陷入产权已转移但房款未能全额收回的困境。
规范的二手房交易流程强调各环节的有效衔接与风险隔离。买卖双方在缔约时，应在合同中明确约定付款方式、贷款申请期限、因贷款未获批准导致合同无法履行的处理方式以及过户与抵押登记的时间顺序。这不仅是遵循银行业务规程，更是保障交易安全、明晰双方权责的法律必要。整个过程中，中介机构的专业协调与不动产登记、银行部门的规范操作，共同构成了确保交易顺利完成的支持体系。
理解“贷款审批前置，抵押登记后置”这一核心原则，有助于交易各方理顺步骤，规避风险，从而在法律与金融的双重保障下，顺利完成二手房买卖这一重大财产交易。
